Le viager immobilier est un contrat de vente de biens immobiliers qui consiste à vendre un logement à une personne (appelée débirentier) en échange du versement mensuel d’une rente la vie durant du vendeur (appelé crédirentier). Ce type de contrat présente de nombreux avantages pour les deux parties.
La vente peut se faire en viager libre ou occupé.
Dans le cas du viager libre, le débirentier dispose librement, dès la signature de la vente, du bien pour l’occuper ou le louer.
Dans le cas du viager occupé, la vente est assortie d’une réserve d’usufruit ou d’un droit d’usage au profit du vendeur. L’usufruit permet au vendeur de louer le bien et d’en percevoir les loyers s’il cesse de l’occuper.
Le prix est généralement constitué d’un bouquet et d’une rente. Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente et son montant est librement fixé par les parties.
La rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle et payable d’avance ou à terme échu. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :
Le viager occupé offre de nombreux avantages pour le vendeur, tant sur le plan financier que pratique. Tout d’abord, il permet de bien vieillir chez soi, en continuant à vivre dans son logement tout en percevant un bouquet initial et une rente viagère mensuelle à vie.
En outre, le viager occupé est une solution de protection patrimoniale. Il permet de garantir une sécurité financière pour le vendeur, mais aussi pour son conjoint et ses héritiers. Le vendeur peut continuer à occuper le bien tout en assurant une transmission de tout ou partie du bouquet perçue comptant, s’il le souhaite.
La fiscalité avantageuse du viager est aussi un atout important : une partie de la rente perçue est exonérée d’impôt, selon l’âge du vendeur, ce qui permet de bénéficier de revenus nets plus élevés.
Enfin, le viager occupé offre une grande flexibilité pour le vendeur, qui peut anticiper son avenir tout en conservant son cadre de vie habituel et en préservant ses proches de la vente forcée du bien immobilier.
Le viager occupé est une solution d’investissement attractive qui permet d’acheter un bien immobilier à un prix réduit, car la valeur du logement est diminuée en fonction de l’âge du vendeur et de son droit d’usage. Contrairement à un achat classique, il n’y a pas de tracas locatifs : l’entretien courant du bien reste à la charge du vendeur, et l’acquéreur n’a pas à gérer la mise en location ni les éventuels impayés.
Un autre avantage majeur est qu’il est possible d’acheter sans emprunt bancaire. L’acquéreur verse généralement un bouquet initial, puis une rente viagère dont le montant est fixé à l’avance, évitant ainsi le recours à un crédit et aux intérêts bancaires.
Sur le plan fiscal, le viager occupé est également intéressant : il n’entraîne pas de contraintes fiscales liées aux revenus locatifs, car le bien n’est pas loué et ne génère pas d’imposition supplémentaire. Enfin, cette formule permet de bâtir son patrimoine immobilier progressivement, en réalisant un investissement à long terme avec une perspective de valorisation du bien dans le temps.
A l’instar du viager occupé, le vendeur bénéfice d’un bouquet versé intégralement lors de la signature du contrat de vente et d’une rente versée tous les mois.
Cependant, le montant du bouquet et de la rente mensuelle sont mieux valorisés. En effet, le prix de vente d’un bien en viager libre est évidemment plus important qu’en viager occupé. Il n’y a pas de décote d’occupation qui vient minorer le calcul de la valeur du bien étant donné que le vendeur ne vit plus dedans et n’en fait plus aucun usage.
Lors d’une transaction en viager libre, l’acquéreur débirentier dispose entièrement du bien dès la signature de l’acte de vente. Il peut donc l’occuper au titre de résidence principale ou le mettre en location. Comme un propriétaire classique, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges, frais d’entretien et taxes.
Ce dispositif constitue un moyen intéressant pour acquérir un bien à moindre coût et sans avoir recours au crédit bancaire. Ainsi, il s’adresse particulièrement à l’accédant à la propriété n’ayant pas le profil pour emprunter en raison d’un apport insuffisant, d’une ancienne maladie ou d’une situation professionnelle atypique (travailleurs saisonniers, freelances, indépendants…). Grâce au viager libre, l’acheteur pourra étaler sa charge financière sur la durée de vie de son crédirentier et éviter tous les frais inhérents à un prêt bancaire.
Cette transaction est également très prisée des investisseurs qui peuvent acquérir un bien sans emprunter et y placer immédiatement un locataire dont les loyers participeront au financement de la rente viagère. Elle leur permet ainsi de générer des revenus locatifs dès le début du contrat.
La pleine propriété d’un bien confère au propriétaire des droits complets. Ceux-ci peuvent néanmoins être décomposés en nue-propriété et en usufruit, par le biais d’un démembrement. Dans le cadre d’un investissement immobilier, le démembrement permet d’acquérir un bien pour un prix réduit, généralement 50% à 40 % moins cher. L’investisseur devient nu-propriétaire, c’est-à-dire qu’il possède le bien, mais ne peut pas en user. Lors du contrat de vente, il accorde l’usage de la maison ou de l’appartement à un tiers, l’usufruitier, pendant une durée déterminée.
Cette solution permet une acquisition immobilière avec un capital fixe de départ plus faible, sans versement de rente viagère, une formule pertinente pour les acquéreurs ne souhaitant pas d’aléa dans leur investissement. Le montant global est connu d’avance, à la différence d’un viager traditionnel bouquet + rente à verser sur la durée de vie du crédirentier vendeur. Le démembrement et la nue-propriété constituent donc une opportunité d’investir dans l’immobilier à moindre coût, à une période où les prix au m² sont très élevés. De plus, en tant que nu-propriétaire, vous n’avez aucune contrainte de gestion et d’entretien.
La rente viagère peut être constituée au profit de plusieurs personnes (par exemple, des époux ou des indivisaires). Pour une vente effectuée par une personne morale, la rente viagère est obligatoirement constituée sur la tête d’un tiers, personne physique.
Pour que la vente en viager soit valable, le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente.
Sont à la charge du crédirentier :
Les grosses réparations sont payées par le débirentier.
Sont à la charge du crédirentier :
Les charges (factures d’énergie, taxes, impôts…), l’entretien courant et toutes les réparations sont à la charge du débirentier.
La répartition des charges est identique au cas du viager occupé avec droit d’usage et d’habitation.
Sauf en cas de convention contraire, les droits d’enregistrement ainsi que les dépenses réalisées au titre des frais de notaire et de la commission de l’agent immobilier sont intégralement à la charge de l’acheteur du bien immobilier.
