Face aux enjeux du vieillissement de la population et à la recherche de placements responsables, le viager séduit de plus en plus de Français. En offrant aux seniors la possibilité de sécuriser leurs revenus tout en restant chez eux, et aux investisseurs un rendement attractif, ce mode de transaction s’impose comme une réponse adaptée aux besoins actuels.
Un marché en croissance constante
Depuis quelques années, le viager se distingue comme l’un des rares segments de l’immobilier à afficher une dynamique positive, même lorsque le reste du secteur connaît un ralentissement. En 2024, plus de 6 000 transactions ont été conclues, marquant une progression d’environ 5 % par rapport à l’année précédente. Cette performance s’inscrit dans une tendance de long terme : le nombre d’opérations viagères progresse en moyenne de 5 % chaque année depuis 2020, et certains observateurs anticipent même une croissance annuelle de l’ordre de 15 % à 18 % d’ici 2030, portée par l’entrée de nouveaux acteurs institutionnels et la digitalisation des parcours.
Des moteurs démographiques et financiers solides
Le principal levier de cette expansion réside dans le vieillissement de la population française : les plus de 65 ans représentent désormais plus de 22 % de la population, et la part des plus de 85 ans devrait tripler d’ici 2050. Face à cette réalité, de nombreux seniors choisissent de monétiser une partie de leur patrimoine immobilier tout en conservant le droit d’usage de leur logement, sécurisant ainsi leurs revenus pour la retraite. Parallèlement, les investisseurs sont attirés par un rendement net annuel compris entre 6 % et 7 %, rare pour un placement immobilier sans gestion locative, et par la décote moyenne de 30 % à 50 % pratiquée sur la valeur vénale des biens.
Un maillage territorial toujours plus large
Longtemps cantonné aux zones à forte valeur foncière comme l’Île-de-France et la Côte d’Azur, le viager s’étend désormais sur l’ensemble du territoire. Plus de 43 % des ventes se réalisent aujourd’hui dans l’Ouest de la France, du Nord au Sud, et des régions comme la Nouvelle-Aquitaine et l’Occitanie voient leur part progresser année après année. Cette diversification géographique traduit un intérêt croissant pour des solutions patrimoniales équilibrées, loin des fluctuations du marché classique.
Professionnalisation et innovation de l’offre
L’arrivée de réseaux spécialisés, d’assureurs et de fonds d’investissement a contribué à professionnaliser le secteur du viager. Les plateformes en ligne permettent désormais de simuler instantanément bouquets et rentes, de comparer différentes formules (occupé, libre, partiel) et de simplifier la prise de décision. En parallèle, de nouveaux services post-transaction — indexation automatique des rentes, médiation acheteur-vendeur, assistance fiscale — renforcent la confiance des parties et prolongent l’accompagnement bien au-delà de la signature du contrat.
Perspectives à l’horizon 2030
Les analyses convergent vers un maintien, voire une accélération, de la croissance du viager dans les années à venir. Le baromètre Renée Costes prévoit une augmentation régulière de 6 % à 7 % par an jusqu’en 2030, soutenue par un afflux de capitaux institutionnels et par l’émergence de formules hybrides, telles que le viager partiel ou la vente à terme modulable. Par ailleurs, la forte demande des seniors et la quête de placements responsables chez les investisseurs confortent la dimension sociale et solidaire du viager, perçu comme une réponse innovante aux enjeux du vieillissement et du financement de la dépendance.
Conclusion
Bien que représentant environ 1 % des transactions immobilières totales, le viager s’impose comme une alternative patrimoniale en pleine maturation. Alliant sécurité juridique, rendement attractif et dimension solidaire, il séduit tant les seniors en quête de sérénité financière que les investisseurs à la recherche d’opportunités stables et responsables. Pour démocratiser davantage cette solution, il convient de renforcer la pédagogie, d’élargir le maillage régional et d’innover constamment dans l’offre de services.
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Sources :
● Baromètre Viager 2025
● Étude Xerfi 2024 : Le marché du viager et de la nue-propriété à l’horizon 2030
● INSEE, Projections de population 2025–2050
● France Stratégie, Vieillissement et patrimoine (2023)
● BFMTV Business, Le viager digitalisé (janvier 2025)
● Les Échos Investir, Viager, un placement d’avenir ? (février 2025)
